首页> 综合 > 2019太阳城网上娱乐 - 房地产周期18年魔咒:美国日本香港曾沦陷,中国也难例外?

2019太阳城网上娱乐 - 房地产周期18年魔咒:美国日本香港曾沦陷,中国也难例外?

2020-01-04 13:41:08 来源:网络

2019太阳城网上娱乐 - 房地产周期18年魔咒:美国日本香港曾沦陷,中国也难例外?

2019太阳城网上娱乐,中国房地产市场正在面临大的转折,这就是2016年11月开始的“房住不炒”,以及2017年推出的“租售同权”。从房地产市场的历史进程上看,这和1998年住房货币化改革的意义是一样的。

有意思的是,从1998年到2017年是18年,而在房地产理论中,存在着一个18年的周期理论,现实中则叫18年魔咒。市场周期蕴含了政策的行为,市场的供需、价格的波动、购房者的情绪,是个综合的体现。

之前专栏中,笔者提到基本每隔3年时间,国内就会出现购房者聚集售楼处维权甚至砸售楼处的事件,其实这是中国楼市短周期的体现。而从长周期角度看,中国在2017年基本走完一个完整的周期,这和经典的18年房地产周期理论较为一致。

为什么是18年?

房地产理论中有三个经典的周期研究,一是库兹涅茨15-25年周期理论,开创者是美国经济学家西蒙.库兹涅兹,此君1971年获得了诺贝尔经济学奖;二是霍伊特的芝加哥18年房地产周期理论,他是一个芝加哥的房地产经纪人,发现芝加哥103年的房地产历史中重大事件重复发生平均时间间隔为18年;三是哈哈里森18年模型理论,他是伦敦土地联合会的执行董事,曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。

这三位之外,还有些人研究房地产周期,只是不知为何流传不广。譬如后来成为美联储主席的阿瑟.伯恩斯出版了《住宅建造的长周期》。还有玫瑰房地产经纪商罗伊.温茨利克研究了美国1795年~1973年的房地产市场情况,测算房地产周期平均长度为18.33年。

这是理论,房地产市场的现实呢?

来看看20世纪末期以来几个著名的房地产泡沫:美国1989年房地产泡沫破裂,导致储贷危机,到2007年次贷危机爆发,房地产泡沫再次破裂,历时18年;日本房地产1974年开始为期3年的调整,到1991年一个更大的泡沫破裂,历时18年;香港房地产1985年开始复苏,1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂,直至2003年再次复苏,历时18年。

18年,简直成了个魔咒。为什么房地产周期能够跨越国别,从芝加哥到日本再到香港,都基本存在18年的周期定律。动物精神在其中功不可没,罗伯特.席勒在《动物精神》一书中也是如此总结的。

中国房地产市场1998年进行住房货币化改革,正式开启中国房地产市场化进程。从房地产价格变动上看,中国差点也契合18年周期理论。

2014年笔者在专著中曾运用波浪理论推演中国的房地产周期,但在最后一个阶段失灵。

具体的推算过程是,以全国新建住宅价格指数为基准,起点为1998年12月这个最低点。从1998年12月~2000年12月,为上升1浪,历时13个月;2001年1月~2001年12月,为调整2浪,历时12个月;2002年1月~2004年12月,为上升的3浪,历时24个月;从2005年1月~2007年4月,为调整4浪,历时16个月;从2007年5月~2008年1月,为上升的5浪,历时9个月。也就说从1998年底到2008年初,9年间中国房地产市场走完了一个完整的上升5浪。

从2008年1月起,中国房地产市场开启下跌的abc三浪,从2008年2月~2009年3月为下跌a浪,历时14个月;2009年4月~2010年4月为b浪反弹,历时13个月;再从2010年5月到2012年9月为下跌c浪,历时29个月。这是abc三浪,而从更大的级别上看,这是大的下跌a浪,历时56个月。而从2012年10月到2013年12月为反弹b浪,历时15个月。因而从2014年1月起,进入c浪大杀跌阶段。

其实从2014年2月末杭州有楼盘率先降价后,房价下行逐渐被市场部分认同,再到2014年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据正式下跌,衰退格局正式确立。

但后续就是笔者要反思的地方,也是远超出预期的,这在房地产过往阶段是不曾有的。2014年10月起,央行接连降息降准,货币如潮水般涌入房地产市场,就是从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进,足足投放了10万亿的房贷,这占过去18年的一半。

也正是这场房贷大跃进打乱了应有的房地产周期演变过程。如果没有这额外的货币政策转向的化,按照模型房地产衰退将持续到2015年10月,如果猛烈些的话,将持续56个月,即到2018年8月。

从地产价格变动上中国差点契合18年周期理论,可惜功亏一篑,不过巧合的是,2016年11月决策层提出“房住不炒”,在中国特色的房地产市场中,市场定位根本性转向的意义甚至比普通的价格变动意义更大,从这个意义上讲,中国房地产市场也算走完了一个18年的周期。


上一篇:Harbor任意管理员注册漏洞预警
下一篇:周杰伦“说好不哭”狂刷屏 被疑抄袭韩国女团MV

© Copyright 2018-2019 yzwbxh.com 吉信新闻 Inc. All Rights Reserved.